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Zum 01.12.2016 ist die Niedersächsische Mieterschutzverordnung in Kraft getreten.
Mit dieser Verordnung hat die niedersächsische Landesregierung den örtlichen Anwen-dungsbereich mehrerer bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften festgelegt. Dies gilt für 12 Städte in Niedersachsen, darunter die Hansestadt Lüneburg, und die ostfriesischen Inseln.

Seit dem 01.12.2016 sind bei der Vermietung von Wohnungen, die im Gebiet der Hansestadt Lüneburg liegen, die folgenden Neuregelungen zu beachten:

I. Mietpreisbremse ( Begrenzung der Neuvertragsmieten )

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen
( § 556 d Abs. 1 BGB ). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Ent-gelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind ( § 558 Abs. 2 BGB ).

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete ( die sog. Vormiete ) höher als die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden ( § 556 e Abs. 1 BGB ).

Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so darf die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach den Vorschriften über die Modernisierungsmieterhöhung ( Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten ) ergäbe ( § 556 e Abs. 2 BGB ).

Diese Regelung ist dann von Bedeutung, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, ohne bereits eine Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB ausgesprochen zu haben. Der zulässige Mieterhöhungsbetrag nach § 559 BGB darf dann auf die Höchstmiete nach § 556 d Abs. 1 BGB aufgeschlagen werden.

Folgende Ausnahmen sind zu beachten:

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Diese Wohnungen sind dauerhaft von den Vorschriften über die Mietpreisbremse ausgenommen. Grund: Die Neubautätigkeit soll durch die Mietpreisbremse nicht behindert werden.

Die Mietpreisbremse gilt ferner nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung.

Wenn der Vermieter mit dem Mieter bei Mietbeginn eine die zulässige Miethöhe übersteigende Miethöhe vereinbart, so ist diese Vereinbarung unwirksam, soweit die zulässige Miete überschritten wird ( § 556 g Abs. 1 BGB ). Der Vermieter muss dem Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen.

Nach § 556 g Abs. 2 BGB gilt dies aber nur dann, wenn der Mieter einen Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbegrenzung gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Es gibt also keine Verpflichtung zur Rückerstattung sämtlicher überzahlter Mieten ab Beginn des Mietvertrags.
Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht ( sog. qualifizierte Rüge ).

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch über die preisbildenden Tatsachen, wenn er diese nicht selbst ermitteln kann ( § 556 g Abs. 3 BGB ).

Konsequenz für die Vermietungspraxis:

Will der Vermieter einen neuen Mietvertrag über eine Wohnung im Gebiet der Stadt Lüneburg abschließen, so muss er sich zunächst darum bemühen, die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB für seine Wohnung zu ermitteln. Die neue Miete darf dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Leider stellt die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Vermieter vor eine kaum lösbare Aufgabe. Denn es gibt in Lüneburg keinen Mietspiegel, aus welchem der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung entnehmen könnte. Die Erstellung eines Mietspiegels für Lüneburg wird von der Stadt Lüneburg und der Mehrheit der Ratsmitglieder auch nicht beabsichtigt. Für den Vermieter bleibt daher nur die Möglichkeit, aus inoffiziellen Mietpreissammlungen, durch Befragung anderer Vermieter, Auswertung von Immobilienannoncen o.ä. Anhaltspunkte dafür zu gewinnen, wo die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung liegen könnte. Um eine präzise und rechtssichere Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich bei diesen Methoden jedoch nicht.

Eine rechtssichere Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung kann bei Fehlen eines Mietspiegels nur durch die Erstellung eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Mieten und Pachten erfolgen. Ein solches Gutachten ist mit erheblichen Kosten von mehreren Tausend Euro verbunden. Die Stadt Lüneburg hat die Vermieter mit der Einführung der Mietpreisbremse bei gleichzeitigem Fehlen eines Mietspiegels somit in eine schwierige Lage gebracht. Der Haus & Grund Lüneburg e.V. hat die Stadtverwaltung vor Einführung der Mietpreisbremse auf diese Problematik hingewiesen. Leider wurde die Argumentation des Vereins ignoriert.

Für die Mitglieder des Haus & Grund Lüneburg e.V. besteht die Möglichkeit, sich vor Ab-schluss eines Mietvertrags im Vereinsbüro danach zu erkundigen, wo die ortsübliche Ver-gleichsmiete für die zu vermietende Wohnung liegen könnte.

Der Verein führt eine Vergleichsmietensammlung, aus der sich Anhaltspunkte für eine Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete entnehmen lassen. Wir bitten jedoch um Verständnis dafür, dass es sich dabei aus den obigen Gründen nicht um eine rechtssichere und verbindliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete handeln kann. Der Verein kann für seine Auskünfte zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Gewähr bzw. Haftung übernehmen.


II. Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen

Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 % erhöhen ( sog. Kappungsgrenze ). Bis zum 30.11.2016 betrug die Kappungsgrenze 20 %.

III. Verlängerung der Kündigungssperrfrist gem. § 577 a BGB

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann ein Erwerber eine Eigenbedarfskündigung oder Kündigung wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung erst nach Ablauf von fünf Jahren seit der Veräußerung aussprechen.
Bis zum 30.11.2016 betrug die Frist drei Jahre.

IV. Weitere Fragen

Falls Sie weitere Fragen zu den neuen gesetzlichen Regelungen haben, wenden Sie sich bitte an das Vereinsbüro.